Contratos de crédito relativos a imóveis

O DL. nº 74-A/2017, de 23/06, aprovou o regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, estabelecendo as regras aplicáveis ao crédito a consumidores garantido por hipoteca ou por outro direito sobre coisa imóvel, tendo ainda procedido à transposição parcial para a ordem jurídica portuguesa da Diretiva n.º 2014/17/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 04-02, relativa a contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação.
O referido Decreto-Lei aplica-se aos seguintes contratos de crédito, celebrados com consumidores:
a) Contratos de crédito para a aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
b) Contratos de crédito para aquisição ou manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados;
c) Contratos de crédito que, independentemente da finalidade, estejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada sobre imóveis, ou garantidos por um direito relativo a imóveis;
d) Contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, com exceção dos casos expressamente previstos na lei.
Pelo que se encontram excluídos do seu âmbito de aplicação:
a) Contratos de crédito cuja finalidade seja financiar a realização de obras e que não estejam garantidos por hipoteca ou por outro direito sobre coisa imóvel;
b) Contratos de crédito com reafectação da cobertura hipotecária (equity release) em que o mutuante:
i) Efetue um pagamento único, pagamentos periódicos ou de outra forma desembolse o crédito como contrapartida de um montante resultante da futura venda de um bem imóvel ou da transmissão de um direito sobre bem imóvel; e
ii) Não exija o reembolso do crédito enquanto não ocorrerem um ou mais eventos específicos na vida do consumidor, a menos que o incumprimento das obrigações contratuais pelo consumidor permita ao mutuante resolver o contrato de crédito;
c) Contratos de crédito em que o crédito seja concedido por um empregador aos seus trabalhadores enquanto benefício associado ao respetivo vínculo, sem juros ou com taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) inferiores às praticadas no mercado, e que não seja proposto ao público em geral;
d) Contratos de crédito em que o crédito seja concedido sem juros e outros encargos, com exceção dos que cubram custos diretamente relacionados com a garantia do crédito;
e) Contratos de crédito que resultem de transação em tribunal ou perante outra autoridade pública;
f) Contratos de crédito que se limitem a estabelecer o pagamento diferido de uma dívida preexistente, sem quaisquer encargos, e que não constituam contratos de crédito para a aquisição ou construção de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento ou contratos de crédito que, independentemente da finalidade, estejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada sobre imóveis, ou garantidos por um direito relativo a imóveis.
Com o referido diploma, pretende-se reforçar as disposições relativas à avaliação da capacidade do consumidor para reembolsar o crédito hipotecário, por comparação com outros tipos de crédito aos consumidores, bem como as garantias de que o consumidor tem condições para tomar uma decisão racional e esclarecida sobre as características do crédito a celebrar, estendendo-se, em alguma medida, esta proteção também ao consumidor que atua enquanto fiador - e que também assume um compromisso financeiro.
Nessa medida, o aludido diploma impõe que:
a) os trabalhadores e prestadores de serviços dos mutuantes tenham um nível elevado de conhecimentos e competências, permitindo-lhes estar em posição de prestar explicações cabais aos consumidores, estabelecendo-se regras de remuneração dos trabalhadores e prestadores de serviços dos mutuantes, com o objetivo de limitar práticas de venda inadequadas e de acautelar que a forma de remuneração não prejudica o cumprimento dos deveres de diligência, neutralidade e lealdade;
b) quando, para a obtenção do crédito, houver necessidade de recurso à avaliação do imóvel, é exigível que tal avaliação seja efetuada por perito avaliador independente;
c) a obrigação de disponibilização de meios de resolução extrajudicial de litígios, quer para o crédito hipotecário, quer para o demais crédito aos consumidores, através da adesão dos mutuantes a, pelo menos, duas entidades habilitadas a realizar arbitragens.
O DL. nº 74-A/2017, de 23/06, entra em vigor no dia 01/01/2018, exceto no que diz respeito à obrigação dos mutuantes publicitarem nos seus sites um conjunto de informação relativa às TAN dos produtos por si comercializados, obrigação essa que apenas entrará em vigor no dia 01/07/2018.